知るっく先生の“安心財産クリニック”
失敗しない相続対策
税理士・行政書士 小 出 絹 恵
“流行り”には注意！ 相続対策はいろいろあります。つい最近まで大流行だったのが、タワーマンション節税です。これについては、ついに税務当局から規制がかかることになりました。相続税の計算の基礎となる評価額を、早ければ2018年1月から変更するというのです。もし、これが実施されることになると、高層階の評価額が引き上げられ、結果として相続税だけではなく、毎年の固定資産税も上がることになりそうです。
相続税の計算の基礎となる評価額と、実際の売買価額とでは、平均3倍の開きがあるとの指摘もなされるタワーマンションですが、評価額の引上げによって、想定したメリットを享受できなくなり、ブームになっていたタワーマンション節税も沈静化しそうです。
ところで、実際に、これを実行して節税できた相続人はいったい何人いたのでしょうか。まだ、買っただけで、相続は起きていないという人たちが大半なのではないかと想像します。仮にそのとおりだとしたら、何のためのタワーマンション購入だったのでしょうか。
このように、節税目的だけの行動は、リスク管理が甘くなりがちです。東日本大震災の後に、臨海部の高層マンションの価額が大幅に下がり、売るに売れないような状況になったことがありましたが、それは、わずか5年前のことです。
バブルのときにも バブルのときにも、相続対策の失敗例を多く耳にしました。不動産価額の高騰で、相続対策が大流行でした。新宿の靖国通りに面したビルの前の路線価が、1年で2倍、その翌年もまたその2倍、3年目もまた前年の2倍、何と3年間で2×2×2で8倍になりました。そういう時代があったのです。
金利にも注意 バブルのときには金利も高騰
毎月きちんと返済しているのに、なぜか借金が増えていきました。
“毎月返済しているのに、返済後の借入金の残高がどんどん増えていく返済予定表”というのをご覧になったことがありますか。
金利が上昇したために、返済額を全て金利に当てたとしても、それでもまだ金利の支払いが不足して、未払いの金利（未払利息）が積みあがっていくという恐ろしい現象が起きたのです。
バブル崩壊後、金利はどんどんと下がり、現在は超低金利の水準が長く続いています。日本経済は金利を上げられるような状況にはないと思いますが、将来は分かりません。住宅ローンやアパートローンは35年の長期ローンも珍しくありません。それだけ長期にわたって借入れをするということは、いつまた金利が反転して上昇に転じるか分からないリスクを背負うということでもあります。
だから、借入金で相続対策を考えるときには、固定金利で計算して、採算を検討してみてください。空室率も厳しめに（例えば20%）計算しても採算が合うかどうか検討してみてください。
最も重要なのが立地です。駅至近の物件ならば、空室率はもっと低くても大丈夫だと思います。しかし、バス便のところは、普通の賃貸物件では厳しい条件になると思います。
具体的に考える 遺産分割と相続税の関係 【事例】
相続財産と相続人は以下のとおりです。
○自宅 評価額1億円
○現預金2,000万円
○相続人3人（配偶者と長男、次男）
○二男が父母と同居。長男は狛江にマイホームを建てて居住。
相続税は、相続の仕方（相続財産の分け方）で、相続税額が変わります。
①配偶者が全て相続すれば【事例】では、相続税はかかりません。
小規模宅地等の評価減により、自宅の土地の評価が80％下がり、その上、配偶者の税額軽減の制度もありますから、配偶者が相続した場合には、相続税がかからないケースがほとんどです。
この点については、皆様、よくご存じでいらっしゃいます。だから、
「今回、母が全部を相続してしまうと、次の相続税が心配です。次の相続のことも考え合わせて、相続税の負担が軽くなるように分けたいのですが」とのご意向を伺うことが多く、その場合には、二次相続の試算もした上で、相続人の皆様が、今回の遺産分割を考えることができるようにお手伝いさせていただいています。
②でも二次相続が心配です 上記①で相続した財産がそのまま残っていたとして考えてみます。
相続税額を大きく左右するポイントは、小規模宅地等の特例が使えるか否かにかかっています。
○小規模宅地等の特例が使える場合
⇒相続税額 ０円
○小規模宅地等の特例が使えない場合
⇒相続税額 1,160万円
上記の違いは、小規模宅地等の特例を使ったか、使わなかったかの違いです。小規模宅地等の特例が使えれば、1億円の自宅敷地の評価額が2,000万円に下がります。結果として相続税額が1,160万円も違ってしまうのです。
③だから一次相続の遺産分割が大切です一次相続（父親の相続）のときに、二次相続（母親の相続）のことも考えて、子が土地を相続するようにしておけばよいのではないかとのお考えもあるかと思います。
確かに、その子が、介護も含めて母親の面倒を見てくれるというのであれば、その子に相続させるという選択肢はおおいにあると思います。ただし、その場合であっても、全部をその子に相続させるというのは賛成できません。何故かと言いますと、将来は分からないからです。年齢の順に相続が起きるとは限りません。
もしも、お母様よりも先に息子さんに相続が発生したりしたら、息子さんの財産はお嫁さんとその子（お母様から見たらお孫さん）が相続することになります。お孫さんがいない場合には、ゆくゆくはお嫁さんの兄弟姉妹が相続することになります。このことをご心配されるご親族の方々が多いのも頷けることではあります。特に、代々受け継がれてきた財産であれば尚更です。
では、どうしたらよいのでしょうか。
例えば、お母様１／２と同居のお子さんが１／２の共有で相続するというのも一考です。
共有割合は二次相続の試算等を考慮して決めてもよいと思います。
ふつうは共有相続は避けた方が良いのですが、母親と子の共有はその例外で、お母様の今後の生活の安心のために必要な方法の一つと考えていただくとよいと思います。
④「同居の親族が相続する」が原則です 同居の親族（二男）がいるので、母親の相続に当たっては、二男が相続する場合だけ、小規模宅地等の特例を使うことができます。ですから、
①二男が自宅不動産を相続し、現預金は長男が相続した場合⇒相続税0円
②長男と二男で全部１／２ずつ相続した場合
⇒相続税 二人で470万円
②の場合、１／２ずつ相続する場合であっても、遺産分割の仕方を工夫することで、相続税がかからないようにすることも可能です。
相続人の皆様で話し合いができる円満相続が、一番の相続税対策だと思います。
posted by 小出 絹恵 at 14:57
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税理士・行政書士・円満相続遺言支援士 小出 絹恵
