2017年12月13日

不動産価額は今後どうなる?

「マンションの販売が好調のようです」

と私がブログに書いたのが2013年のことでした。


昨年、今年と、路線価と基準地価は2年続けて上昇し、銀座の地価はバブル期を超えたと報道されています。


とはいっても、私が住んでいる世田谷区の住宅地の地価は、まだバブル期の半値をやっと超えたあたりですが・・・。


不動産投資については、相続税法の基礎控除額の縮減で、相続税の節税対策としてのアパート経営や賃貸マンション経営が流行しました。


今年の春以降、減速しているとはいえ、まだ続いているようです。


株式の場合のバブルの崩壊というのは、バブル崩壊直前、最後の半年の上昇がより顕著だと聞いています。


急激に上昇して、その後急落、ストップ安、ストップ安、ストップ安で値段がつかないままに下落していく、恐ろしい状況のようです。(経験者からの伝聞情報です)


私は30年前の土地バブルは経験しています。


あのとき、不動産の売却契約を前にして、契約が流れた人もいました。

うまく、売り抜けることができた人もいました。


今回はどうでしょうか。


最近、不動産の新聞折り込みチラシを見ていて、ずいぶんと価額が上がってきていると感じていましたら、昨日、「2年前に購入したマンションが1,000万円以上値上がりしていて、不動産業者がうるさくて・・・」という話を聞いたばかりです。


都心のマンションの価額上昇から始まって、住宅地の戸建住宅にも波及してきているのを感じます。

もっとも、場所によっては、売れなくて値段を下げたという話も聞きますが・・・。


今年の春以降、賃貸物件購入に対する金融機関の投資姿勢が厳しくなってきたという話も聞きます。


11月、都銀の中に、住宅ローンの扱いを止めるところが出てきているという報道もありました。


まだ不動産価額の上昇は続いていますが、これからは、上手に売り抜けることを中心に考えた方が良いのではないかと個人的には思っています。

         


 賃貸経営についてのご相談は下記に


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posted by 小出 絹恵 at 12:00 | 知るっく先生の社長応援塾 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする 記事編集

2017年12月06日

土地の評価額が1/5になるか、ならないかの分かれ目は?

中小企業の場合、社長の個人資産を会社が事業に使っているという場合が少なくないと思います。

例えば、
@社長個人の土地に会社が自社ビルを建てて事務所として使っている。

A社長所有の不動産を会社が借りて、そこで事業を行っている。

  などがこれにあたります。

その場合に、とても大切なチェックポイントがあります。

それは、@の場合であれば「地代」、Aの場合であれば「家賃」を、それぞれ会社から社長個人に対して、いくら支払っているかということです。

その金額が、「使用貸借」といって、「ただ」で借りていると認定されると、とんでもないことになります。

「ただでは申し訳ないので、固定資産税くらいは会社で払っています」という場合も、固定資産税分くらいの支払いでは、使用貸借の範囲になってしまいます。

「昔は地代をちゃんと払っていたのですが、今は、会社の業績が悪いので払っていません」という場合には、使用貸借になってしまいます。

使用貸借ということになると、もし社長に万が一のことがあって「いざ相続・・・」となったときに、相続税がびっくりするほど高くなってしまいます。

それは、土地の評価をするときに、小規模宅地等の特例が使えないことが原因です。

小規模宅地等の特例が使えれば、1億円の土地が2,000万円になります!
なんと1/5になるのです。

ところが、使用貸借ですと、特例の対象とならなくなってしまうために、土地の評価額は1億円のままです。
2,000万円になるか、1億円になるかの分かれ目が賃料です。

ご自分の会社は如何ですか?

ぜひ、確認してみてください。
とても大切なことです。

少しでも不安のある方は、どうぞ、下記にお問合せください。
個別に試算致します。

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posted by 小出 絹恵 at 12:00 | 事業計画・事業承継 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする 記事編集

2017年12月01日

今月の一言 2017年12月

小出 絹恵
うちの事務所の年賀状は、総務の山下さんが作ったデザインを基に
全員で考えて作る超アナログの手作り年賀状です。
各人がそれぞれ来年に向けた”想い”を自筆で書いていきます。
それを印刷して、宛名ラベルを貼った封筒に入れ、ポストに投函して完了です。
皆様のお手元に1月1日に確実に届くように、総務さんを筆頭にみんなが頑張って作っています。

小出 博樹
某自動車メーカーの社長が不祥事で連日記者会見で謝罪をしていますが、
部下に会見を任せず、常にトップの責任として対応しています。
 数年前、外国のメーカーから乗っ取りをかけられた時も、
乗っ取りを防御しています。
その頃は副社長だったかな? 責任感の強さは尊敬に値します。
 年齢的に社長の目はないだろうと思っていましたが、今年社長に就任たときには驚きました。
前の社長から信頼されていたのでしょうね。
 60歳の時、同窓会で会いましたが、
今度会えたら、経営者として尊敬していると伝えたいです。

古澤 亜希子
先日初めての結婚記念日を迎えました。1年あっという間ですね!
付き合い初めてからは10年くらいかな?と思っていたのですが、なんともうすぐ12年、干支が一周してしまうみたいです!
 言われてびっくりして数えてしまいました(笑)
本当に月日が流れるのは早いですね。。

赤川 薫
長い間工事中で、1か月に1回は新しい通路や出口が出現する下北沢駅。
この度、「南西口」がオープンしました。
弊事務所に通勤するのに都合がいい出口です。
但し、住宅街の中をくねくね歩くので、
道順としては「南口」からのほうがわかり易いです。(弊事務所のHPもそのようになっています)
来る3月には小田急線のダイヤも大幅改正。
その頃には、下北沢駅も完成するのでしょう。
ダイヤも駅も、どのように変わるのか、期待しています。

中道 佑太
簿記の勉強を始めてから14年以上が経ちました。
今でも使っている電卓はその時に大学生協のセールで
買ったものです。
まさかこんなに長く使うとは思ってもみませんでした。
この電卓を見る度に勉強を始めた当時のことを思い出します。
これからもこの電卓とともに仕事と勉強を頑張ります。

古川 晶子
12月になり寒さが一層厳しくなりますね。
雪国育ちの私は「寒さに強いんでしょ」と言われますが、そんなことはありません!
寒いものは寒い!
真冬の強い味方・ヒートテックも追加購入しましたし、
これから忙しくなる季節を体調を崩さないよう乗り越えなくてはと思います。

林 久美子
いよいよ寒くなり、玄関先の山法師の木からハラハラと葉が落ち始めました。
山法師は初夏に4枚の白色の花弁状の苞が花の様に見える木です。
とても涼しげで好きなので、一枝手折っては、
玄関先の壺に飾ったりして楽しんでいますがこの季節の落ち葉の掃除は大変。
風に乗って、カラカラと道路上を走るので追いかけっこです。
大好きな姿を楽しませてくれたお礼に、冬の間はせっせと落ち葉掃除に励みます。

山下 真知子
「Optune(オプチューン)」(http://www.shiseido.co.jp/optune/)というのが開発されたそうです。
5本の美容液、乳液が入った専用機器をスマートフォンのアプリで操作するようです。
一人ひとり、その時々の肌環境に合わせた化粧水がその場で出てくるらしいのです。
年齢や肌質に合わせた化粧品を選ぶのは難しくて、
いつも同じ商品しか買ってこなかったので自分専用の化粧水をぜひ試してみたいです。
posted by 小出 絹恵 at 00:00 | こんな事務所です | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする 記事編集

2017年11月29日

「甥」や「姪」が相続人になる時代

前々回のブログで、「叔母の相続でマンションを相続することになった」という話を致しました。


実は、最近は、おひとり様が増えていて、相続にもその影響が出てきています。


子や孫がいない方がお亡くなりになった場合、ご両親はすでに他界していることが多いと思います。


そうなると、相続人は兄弟姉妹となり、その中に既にお亡くなりになっている方がいれば、「おい」や「めい」が相続人になるということも出てきます。


その結果、突然相続をすることになったおいやめいが、「相続税ってどれくらいかかるの!?」と不安になるというのも頷けます。


しかし、相続税がかかるか否かは、先のブログでも書いたように、お亡くなりになられた方(被相続人)が残した財産の額と法定相続人の数で決まります。


ご自分にお子さんがいなくて、相続人が兄弟姉妹になったという場合、兄弟姉妹やその代襲相続人である「おい」や「めい」の数が多いと、その分基礎控除額が多くなりますから、結果として正味財産が基礎控除額以下となって相続税がかからないで済んだということもあります。


相続人の数が多いということは、相続税の計算をする上では有難いことなのですが、遺産分割ということになると面倒でもあります。


そういう方こそ、ぜひ遺言を書いておかれることをお勧めします。


何かと気遣ってくれる人、頼りにしている人に多く残したいと思うのは心情だと思います。


遺言の書き方で悩んでおられる方は、一人で悩んでいないで、ご相談ください。

あなたの悩みに寄り添って、解決に導きます。

安心してお声をかけてくださいね。


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posted by 小出 絹恵 at 12:00 | 相続・贈与・遺言 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする 記事編集

書面添付連続提出表敬状をお渡ししました!

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表敬状を、お二人ともとても喜んでくださいました。
開業以来、社長は営業、奥様は経理と、二人三脚で順調に業績を伸ばして見えました。
税務調査は30年で1回だけ、それも申告是認で終わりました。
社長の趣味は釣りと阿波踊り(連の会長をしています)
お子様たちが自立して、最近は二人で旅行をしている円満夫婦。
来年には初孫が生まれます。
posted by 小出 絹恵 at 11:00 | お客様の声 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする 記事編集
この記事を書いた税理士の小出絹恵です。
税理士 小出絹恵     税理士・行政書士・円満相続遺言支援士
     小出 絹恵

     TEL:03−5486−9686

   幼い頃、往診に来て下さったお医者さま
   女医さんでした)の顔を見ただけで、
   安心して病気が治ったような
   そんな体験が懐かしく思い出されます。
   私は皆様のそういう主治医になれたらと
   願っています。

●申告の際には必ず専門家にご相談ください。